Риски инвестиций в недвижимость: что проверить

Риски инвестиций в недвижимость часто недооценивают: квартира или помещение кажутся надёжнее акций, ведь их можно потрогать. Но деньги в недвижимости теряют из-за проблем с документами, долгого простоя без арендатора, дорогого ремонта и невозможности быстро продать объект. В статье разберём главные риски и что проверить до того, как вкладывать, в том числе при совместных сделках.

Статья не является инвестиционной или юридической рекомендацией. Перед сделкой проверяйте документы с юристом. Результаты прошлых сделок не гарантируют доходность в будущем.

Юридические риски

Самый опасный риск: купить объект, права на который кто-то может оспорить. Что проверить:

1. Выписку из ЕГРН. Кто собственник, есть ли обременения: залог, арест, аренда.
2. Историю перехода прав. Как продавец получил объект: покупка, наследство, дарение, приватизация. Частая перепродажа за короткий срок повод разобраться подробнее.
3. Других собственников и наследников. Для жилья: кто прописан, есть ли супруг, дети, наследники, которые могут заявить права.
4. Перепланировки. Совпадает ли фактический объект с документами. Незаконная перепланировка может помешать продаже.
5. Разрешённое использование. Для коммерческих помещений и земли: можно ли использовать объект так, как вы планируете.

В кейсах инвестклуба «Основа» эта проверка упоминается прямо: перед покупкой площадей на ул. Аникина юристы проверили документы. А по минирынку на ул. Танкистов в кейсе отмечено, что у объекта был согласованный проект, он не был самостроем. Продавца, если это компания, также стоит проверить по открытым данным, об этом в статье проверка контрагента.

Риск простоя и арендаторов

Расчёт доходности обычно строится на том, что объект сдан. На практике бывают месяцы без арендатора, и в это время вы платите коммунальные услуги и налоги из своего кармана.

Что снижает этот риск:

• Спрос в районе. Есть ли рядом метро, остановки, жилые дома, офисы, поток людей. В кейсах «Основы» это видно: квартира на ул. Кропоткина в 5 минутах от метро «Гагаринская» нашла арендаторов быстро, а минирынок на ул. Танкистов стоит прямо на остановке рядом с крупной больницей.
• Запас в расчётах. Закладывайте несколько месяцев простоя в год.
• Договор аренды. Залог, порядок индексации, кто отвечает за ремонт.

Риск ликвидности

Недвижимость нельзя продать за один день. По оценке на странице инвестклуба «Основа», самостоятельная продажа объекта занимает от 3 до 9 месяцев. Если деньги понадобятся срочно, придётся снижать цену.

Отсюда простое правило: не вкладывайте в недвижимость деньги, которые могут понадобиться на ближайшие год-два, в том числе деньги на оборот бизнеса. Про подушку и порядок в финансах читайте в статьях кассовый разрыв и финансовая стратегия предпринимателя.

Риск расходов и ремонта

Ремонт почти всегда стоит дороже и длится дольше, чем планировали. К этому добавляются расходы, о которых забывают:

Расход	Когда возникает
Ремонт и мебель	До сдачи в аренду, иногда между арендаторами
Риелтор	При покупке и продаже
Юрист	Проверка документов, договоры
Налоги	Ежегодно и при продаже
Коммунальные платежи	Всегда, особенно в месяцы простоя
Аренда земли	Если земля не в собственности

Последний пункт хорошо виден в кейсе минирынка на ул. Танкистов: земля была в аренде у муниципалитета, поэтому реконструкцию не делали, а аренда земли вошла в расходы сделки. Как учесть все расходы и посчитать срок возврата, читайте в статье как считать окупаемость.

Рыночный риск

Цены и ставки аренды могут меняться в обе стороны. Если вы купили по рыночной цене и рассчитываете только на рост рынка, результат зависит от того, что вы не контролируете.

Поэтому многие инвесторы стараются заработать на самой покупке: купить ниже рынка, чем-то улучшить объект и только потом продавать. Так описывает свою стратегию и инвестклуб «Основа»: купить ниже рынка, сдать в аренду, продать выше рынка. Но и такая стратегия не даёт гарантий: объекты ниже рынка встречаются редко, и в кейсе квартиры на ул. Невельского клуб сам отмечает, что такие недооценённые квартиры на рынке редки.

Риски совместных вложений

Когда вы вкладываетесь вместе с другими людьми или через клуб, появляются ещё два риска:

1. Риск договорённостей. Непонятно, кто принимает решения, как делится доход, что будет при досрочном выходе. Решается письменным договором, см. статью партнёрское соглашение.
2. Риск управляющего. Вы доверяете команде поиск объекта и управление. Проверяйте её опыт: реальные прошлые сделки с адресами и цифрами, отчётность, кто конкретно отвечает перед инвесторами.

Как устроены совместные сделки, подробно в статьях совместные инвестиции в недвижимость и инвестиционный клуб: что это. Прошлые сделки «Основы» с адресами опубликованы на странице кейсов, а условия участия описаны на странице инвестклуба.

Чек-лист перед вложением

1. Выписка из ЕГРН и история перехода прав проверены юристом.
2. Объект соответствует документам, нет незаконных перепланировок.
3. Понятен спрос на аренду в районе, в расчётах заложен простой.
4. Посчитаны все расходы, включая налоги, риелтора и коммунальные платежи.
5. Деньги на вложение не понадобятся в ближайшие год-два.
6. Есть план выхода: когда и как продавать, что делать, если продажа затянется.
7. При совместной сделке договор подписан и проверен юристом.

Вопросы и ответы

Какие главные риски у инвестиций в недвижимость?

Юридические проблемы с правами на объект, простой без арендатора, долгая продажа, расходы на ремонт и изменения рынка. При совместных вложениях добавляются риски договорённостей и управляющего.

Что проверить у объекта перед покупкой?

Выписку из ЕГРН, историю перехода прав, обременения, соответствие перепланировок документам и разрешённое использование. Документы лучше проверять с юристом.

Можно ли потерять деньги, вложив в недвижимость?

Да. Объект может долго простаивать, продаваться ниже цены покупки или оказаться с юридическими проблемами. Поэтому важно проверять документы, считать все расходы и не вкладывать последние деньги.

Как снизить риски при инвестициях через клуб?

Изучите прошлые сделки клуба, договор и порядок отчётности, выясните, кто отвечает перед инвесторами. Попросите расчёт по конкретному объекту и задайте вопрос о досрочном выходе.

Сколько времени занимает продажа недвижимости?

По-разному, в зависимости от объекта, цены и рынка. На странице инвестклуба «Основа» самостоятельная продажа оценивается от 3 до 9 месяцев. Закладывайте этот срок в планы.