Как считать окупаемость вложений

Считать окупаемость вложений нужно до того, как деньги потрачены: на оборудование, новую точку, рекламу или недвижимость. Срок окупаемости показывает, через сколько месяцев вложенная сумма вернётся за счёт дохода, который она приносит. Формула простая, а ошибаются обычно в исходных цифрах. Разберём, как сделать расчёт честным.

Базовая формула окупаемости

Срок окупаемости = сумма вложений / чистый доход от вложения в месяц.

Здесь важно слово «чистый». Это не выручка, а то, что остаётся после всех расходов, которые появились из-за вложения: материалы, зарплата, аренда, налоги, обслуживание.

Условный пример. Мастерская покупает станок за 600 000 ₽. Станок позволяет брать дополнительные заказы на 150 000 ₽ в месяц, расходы на материалы, электричество и работу оператора по этим заказам 100 000 ₽. Чистый доход 50 000 ₽ в месяц, значит, станок окупится за 12 месяцев. Если бы считали по выручке, получилось бы 4 месяца, и решение казалось бы гораздо выгоднее, чем есть.

Какие расходы чаще всего забывают

• Запуск. Доставка, монтаж, обучение сотрудников, первые бракованные партии.
• Время выхода на план. Новая точка редко зарабатывает в полную силу с первого месяца. Заложите несколько месяцев постепенного роста.
• Налоги. Доход от вложения увеличивает налоговую базу.
• Обслуживание и ремонт. Оборудование ломается, помещению нужен ремонт.
• Ваше время. Если запуск требует половины вашего рабочего дня, это тоже стоимость.
• Деньги, которых не будет в обороте. Вложенные средства не смогут закрыть кассовый разрыв, о рисках этого в статье кассовый разрыв.

Доходность в процентах годовых

Срок окупаемости удобен, но не позволяет сравнить вложения разного размера и длительности. Для этого считают доходность:

Доходность в год = чистая прибыль / сумма вложений / срок в годах × 100%.

Чистая прибыль здесь считается за весь срок: доход от использования плюс деньги от продажи актива минус все расходы. Например, на странице кейсов инвестклуба «Основа» описана однокомнатная квартира на ул. Кропоткина: расходы 2 860 000 ₽ с ремонтом и мебелью, доходы от аренды и продажи 5 470 000 ₽ за два года владения, чистая прибыль 2 610 000 ₽. Делим 2 610 000 на 2 860 000 и на 2 года, получаем около 45% годовых, как и указано в кейсе. Это результат прошлой сделки, он не гарантирует доходность в будущем, но хорошо показывает, как устроен расчёт.

Как сравнить несколько вариантов

Сведите варианты в одну таблицу:

Что сравнить	Вариант А	Вариант Б
Сумма вложений
Чистый доход в месяц
Срок окупаемости
Доходность в год
Можно ли быстро продать и вернуть деньги
Что будет при плохом сценарии

Последние две строки так же важны, как первые. Вложение с высокой доходностью, которое нельзя быстро продать, может оказаться хуже скромного, но надёжного. Подробнее о рисках недвижимости в статье риски инвестиций в недвижимость.

Три сценария вместо одного

Один расчёт всегда оптимистичен. Сделайте три:

1. Базовый. Ваши ожидания, основанные на текущих цифрах.
2. Плохой. Доход на треть ниже, запуск на несколько месяцев дольше.
3. Хороший. Всё идёт по плану или чуть лучше.

Если вложение имеет смысл только в хорошем сценарии, это сигнал остановиться и подумать ещё. Если даже плохой сценарий приемлем, решение можно принимать спокойнее.

Окупаемость в бизнесе и в недвижимости

В операционном бизнесе доход зависит от вашей работы: продаж, команды, рекламы. Здесь в расчёт обязательно входит юнит-экономика: сколько приносит один клиент и сколько стоит его привлечь. В недвижимости доход складывается из аренды и изменения цены объекта, а расходы включают ремонт, простой без арендатора, налоги и управление.

Для тех, кто хочет вкладывать в недвижимость Новосибирска не в одиночку, в клубе работает инвестиционный клуб «Основа»: несколько инвесторов объединяются в пул сделки, а поиск объекта, аренду и продажу берёт на себя клуб. Как выбирать объект, разобрано в статье как выбрать объект для инвестиций, а сам формат описан в статье что такое инвестиционный клуб.

Расчёт окупаемости не обещает результат. Он показывает, при каких условиях вложение имеет смысл, и помогает заранее увидеть, где можно ошибиться.

Вопросы и ответы

Как посчитать срок окупаемости?

Разделите сумму вложений на чистый доход, который это вложение приносит в месяц. Получится число месяцев, за которое деньги вернутся. Считайте именно чистый доход после всех связанных расходов.

Чем срок окупаемости отличается от доходности?

Срок окупаемости показывает, когда вернутся вложенные деньги. Доходность в процентах годовых позволяет сравнить вложения разного размера и срока между собой.

Какие расходы учитывать при расчёте окупаемости?

Все, что появились из-за вложения: запуск, материалы, зарплаты, налоги, обслуживание, ремонт, время выхода на план. Чаще всего забывают налоги и период, пока проект ещё не вышел на полную мощность.

Какой срок окупаемости считается нормальным для малого бизнеса?

Единой нормы нет, всё зависит от отрасли и риска. Сравнивайте варианты между собой и с тем, что дадут деньги в спокойном инструменте, например на депозите.

Можно ли доверять расчётам доходности прошлых сделок?

Они показывают, как сработали конкретные объекты в конкретное время, но не гарантируют такой же результат в будущем. Используйте их как ориентир и проверяйте собственным расчётом с плохим сценарием.