Как выбрать объект для инвестиций: опыт клуба

Как выбрать объект для инвестиций в недвижимость, чтобы он приносил аренду и его можно было продать? Смотреть не только на сам объект, но и на условия покупки, спрос в районе, будущие расходы и план выхода. Ниже критерии, которые хорошо видны на опубликованных сделках инвестклуба «Основа» в Новосибирске: квартирах, коммерческих помещениях, участке и минирынке.

Это разбор прошлых сделок, а не инвестиционная рекомендация. Результаты прошлых сделок не гарантируют доходность в будущем.

Начните с цели

Прежде чем смотреть объявления, ответьте себе на три вопроса:

1. На чём вы хотите заработать: на аренде, на перепродаже или на обоих сразу.
2. На какой срок готовы вложить деньги и что будет, если продажа затянется.
3. Сколько времени готовы тратить сами на ремонт, арендаторов и продажу.

От ответов зависит, что искать. Для долгой аренды важнее спрос и надёжные арендаторы, для перепродажи цена покупки и то, что можно улучшить. Если сомневаетесь в цифрах, начните со статьи как считать окупаемость.

Критерий 1: цена ниже рынка и мотивация продавца

Главный принцип в сделках клуба, как он описан на странице инвестклуба: купить ниже рынка, сдать в аренду, продать выше рынка. Цена ниже рынка обычно появляется не случайно, а потому что продавцу важно продать быстро.

Примеры из кейсов:

• Участок на ул. Дубравы. Продавец получил его по наследству и выставил за 1 200 000 ₽. После переговоров договорились о 800 000 ₽, платили наличными, сделку провели на следующий день.
• Площади на ул. Аникина. Владелец переехал в другой город и согласился на скидку за покупку всей площади сразу и расчёт наличными.
• Минирынок на ул. Танкистов. Прежний владелец продал его в пандемию, когда многие точки закрывались.

Вывод: ищите продавцов, у которых есть причина спешить, и будьте готовы быстро принять решение. Но помните, что такие объекты встречаются редко, и клуб сам отмечает это в кейсе квартиры на ул. Невельского. Как вести торг, читайте в статье переговоры для предпринимателя.

Критерий 2: локация и спрос

Аренда и продажа зависят от того, нужен ли объект людям в этом месте. Что смотреть:

• транспорт: метро, остановки, парковка;
• поток людей: больницы, офисы, жилые кварталы, рынки;
• кто будет арендатором и есть ли такие арендаторы в районе.

В кейсах это хорошо видно. Квартира на ул. Кропоткина в 5 минутах от метро «Гагаринская», и арендаторы нашлись быстро. Минирынок стоит на остановке «Микрохирургия глаза» рядом с одной из крупнейших больниц Сибири. Коворкинги клуба на Красном проспекте, 77Б находятся в центре, в нескольких минутах от метро, с парковкой. Общие принципы выбора места разобраны в статье как выбрать помещение под бизнес.

Критерий 3: что можно улучшить без больших вложений

Доход при перепродаже часто создаётся не рынком, а тем, что вы сделали с объектом. Ищите то, что можно улучшить недорого:

Что изменили	Пример из кейсов
Разделили большую площадь	1 500 м² на ул. Аникина с шестью входами официально разделили на шесть помещений
Сделали ремонт по проекту	Квартира на ул. Невельского в доме 1974 года без ремонта около 20 лет: дизайн-проект и ремонт
Изменили планировку	На ул. Кропоткина убрали перегородку между комнатой и кухней и поставили барную стойку
Обошлись лёгкими работами	На ул. Аникина потолки 2,7 м и забетонированные полы, хватило светильников, санузлов и лёгкого ремонта

Обратите внимание на последний пример: объект, в который не нужно вкладывать много, часто выгоднее красивого, но требующего полной переделки.

Критерий 4: инженерия и документы

То, что не видно на фото, может стоить дороже всего. Проверьте:

• электричество: хватит ли мощности под планируемое использование. У минирынка на ул. Танкистов было согласованное подключение 380 В, 50 кВт, его хватает для общепита;
• законность: есть ли согласованный проект, нет ли самостроя и незаконных перепланировок;
• земля: в собственности или в аренде. От этого зависит, можно ли перестраивать объект;
• права: выписка из ЕГРН и история владения, проверка с юристом.

Подробный список проверок в статье риски инвестиций в недвижимость.

Критерий 5: план аренды и выхода

Ещё до покупки решите, как будете сдавать объект и когда продавать. В кейсах клуба объекты часто сдавали и параллельно выставляли на продажу. На ул. Кропоткина планировали посуточную аренду, но сдали помесячно, чтобы сохранить новый ремонт.

Вопросы для плана:

1. Кто будет арендатором и за сколько сдаётся похожий объект рядом.
2. Сколько месяцев может уйти на поиск арендатора.
3. Через какой срок планируете продавать и кому: частному лицу, бизнесу, застройщику.
4. Через кого продаёте: самостоятельно, через риелтора, через юриста клуба.

Недвижимость или бизнес на арендованной площади

Среди кейсов «Основы» есть и другой тип вложений: бизнес в арендованном помещении. Это коворкинги «Рустикс» и «ЛАЙК» на Красном проспекте, 77Б. Здесь доход дают не стены, а работа самого бизнеса: аренда рабочих мест резидентам. Такие вложения требуют других расчётов, ближе к юнит-экономике, чем к оценке квартиры.

Все сделки с цифрами расходов и доходов опубликованы на странице кейсов инвестклуба. Как устроены совместные вложения и участие в клубе, читайте в статьях совместные инвестиции в недвижимость и инвестиционный клуб: что это, а условия смотрите на странице инвестклуба «Основа».

Вопросы и ответы

По каким критериям выбирать объект для инвестиций?

Цена относительно рынка, причина продажи, локация и спрос, расходы на ремонт, состояние документов и инженерии, план аренды и выхода. Хороший объект проходит по всем пунктам, а не только по цене.

Где искать недвижимость ниже рынка?

Там, где продавцу важна скорость: наследство, переезд, закрытие бизнеса, продажа крупной площади целиком. Такие объекты встречаются редко, и решение по ним нужно принимать быстро, но только после проверки документов.

Что выгоднее: квартира или коммерческое помещение?

Однозначного ответа нет: это зависит от объекта, района и цены покупки. В кейсах «Основы» есть удачные сделки и с квартирами, и с коммерческими помещениями. Сравнивайте конкретные расчёты, а не типы объектов.

Нужно ли делать ремонт перед сдачей?

Часто да, но выгоднее объекты, где хватает недорогих работ. Посчитайте, насколько ремонт поднимет аренду и цену продажи, и сравните с его стоимостью.

Можно ли повторить результаты сделок клуба?

Гарантировать это нельзя: каждая сделка зависит от цены покупки, рынка и момента продажи. Прошлые кейсы показывают подход к выбору объектов, но не обещают такой же результат.