Совместные инвестиции в недвижимость Новосибирска

Совместные инвестиции в недвижимость это покупка объекта на деньги нескольких человек с общим планом: сдавать, перепродать или и то и другое. В Новосибирске так покупают коммерческие помещения, квартиры под аренду и земельные участки. Один инвестор может не потянуть крупный объект, а вместе это реально. Ниже разберём, как это устроено, на что делится доход и что обязательно записать в договор.

Результаты прошлых сделок, которые приведены в статье, не гарантируют доходность в будущем. Вложения в недвижимость связаны с риском.

Зачем объединять деньги

У совместной покупки несколько причин:

• Крупный объект дешевле за метр. Продавец часто готов уступить в цене, если покупают всю площадь сразу и быстро рассчитываются.
• Можно разделить риск. Вместо одной квартиры на все деньги можно вложить части в несколько объектов.
• Есть кому заниматься объектом. Если в группе есть человек или команда, которые ищут арендаторов и ведут продажу, остальным не нужно тратить на это время.
• Порог входа ниже. Не нужно собирать сумму на целый объект.

Минус тоже понятный: решения принимаются не одним человеком, и всё зависит от договорённостей и доверия. Поэтому совместные вложения требуют такой же аккуратности, как совместный бизнес.

Пример: 1 500 м² на ул. Аникина

Почему покупка крупной площади бывает выгоднее, хорошо видно по одному из кейсов инвестклуба «Основа». В декабре 2020 года клуб купил два цокольных этажа в жилых домах на ул. Аникина, 31 и 33: 1 500 м² за 15 000 000 ₽, то есть по 10 000 ₽ за м². По данным кейса, в розницу там продавали по 22 000 ₽ за м². Владелец, частное лицо, переехал в другой город и хотел продать быстро, поэтому согласился на скидку за покупку всей площади сразу и расчёт наличными. Юристы проверили документы.

Дальше по кейсам:

1. На площади было шесть отдельных входов с улицы, поэтому её официально разделили на шесть помещений.
2. Сделали недорогие работы: светодиодные светильники, в части помещений лёгкий ремонт и санузлы.
3. Помещения сдали в аренду и выставили на продажу.
4. Три из них описаны на сайте отдельно: помещения 138, 320 и 450 м², их сдавали около двух лет и продали в 2023 году.

Подробности и цифры каждой сделки есть на странице кейсов инвестклуба. Скидку здесь дала именно покупка всей площади сразу, а на такую сумму частному инвестору в одиночку решиться сложно. Для этого и объединяют деньги.

Из чего складывается доход

В сделках с недвижимостью доход обычно приходит из двух источников:

Источник	Как работает	От чего зависит
Аренда	Ежемесячные платежи арендатора	Спрос в районе, состояние объекта, простой между арендаторами
Перепродажа	Разница между ценой покупки с расходами и ценой продажи	Насколько ниже рынка купили, что изменили в объекте, состояние рынка при продаже

В сделках «Основы» часто работали оба источника: объект сдавали и параллельно продавали. Например, по кейсу квартиру на ул. Невельского, 59 сдавали за 35 000 ₽ в месяц и одновременно выставили на продажу.

Важно считать не только доход, но и все расходы: ремонт, риелтор, юрист, налоги, коммунальные платежи в месяцы без арендатора. Как это сделать, читайте в статье как считать окупаемость.

Как делят доход и расходы

Это главный вопрос совместных вложений, и его нужно решить до покупки. Варианты встречаются разные:

• доход делится пропорционально вложенным деньгам;
• у управляющего есть отдельное вознаграждение за поиск объекта и работу с ним;
• расходы на ремонт и простой покрываются из общего бюджета сделки или отдельными взносами.

Какой бы вариант ни выбрали, он должен быть записан. Устные договорённости «по-честному» перестают работать, как только объект простаивает или продаётся дольше плана.

Что записать в договор

Список вопросов, которые стоит обсудить и зафиксировать письменно:

1. Сколько вкладывает каждый и в какие сроки.
2. На кого оформлен объект и как закреплены доли участников.
3. Кто принимает решения: о ремонте, арендаторах, цене продажи.
4. Как распределяется доход от аренды и продажи, какие расходы вычитаются.
5. Как часто участники получают отчёт.
6. Что происходит, если участник хочет выйти раньше.
7. Что происходит, если объект не продаётся по плановой цене.

Договор лучше показать юристу до подписания. Общие принципы письменных договорённостей между партнёрами разобраны в статье партнёрское соглашение. Партнёра по сделке, как и контрагента, стоит проверить, о бесплатных способах читайте в статье проверка контрагента.

Самостоятельно или через клуб

Совместно вкладываться можно и с друзьями, и через инвестиционный клуб. В первом случае вы сами ищете объект, договариваетесь и управляете. Во втором эту работу берёт на себя команда клуба. Как устроен инвестиционный клуб «Основа»: объединяет инвесторов в один пул сделки, покупает коммерческие помещения, квартиры, апартаменты и участки, сдаёт и перепродаёт их, а поиск объектов, арендаторов и продажу берёт на себя. Подробнее о формате в статье инвестиционный клуб: что это и как устроен.

В обоих случаях решение о вложении остаётся за вами. Прежде чем вкладывать, прочитайте про риски инвестиций в недвижимость и про то, как выбрать объект для инвестиций.

Вопросы и ответы

Как купить недвижимость вскладчину?

Договоритесь о доле каждого, способе оформления, порядке решений и распределении дохода, и запишите это в договор. Проверьте объект и документы с юристом. Можно сделать это с партнёрами самостоятельно или через инвестиционный клуб.

Какую недвижимость в Новосибирске покупают совместно?

Чаще всего крупные объекты, которые одному не по силам: коммерческие помещения, площади под деление, а также квартиры и участки. В кейсах инвестклуба «Основа» есть помещения на ул. Аникина, квартиры на Невельского и Кропоткина, участок и минирынок.

Как делится прибыль при совместных инвестициях?

Обычно пропорционально вложенным деньгам, но возможны и другие схемы, например с вознаграждением управляющему. Главное, чтобы порядок был записан в договоре до покупки.

Можно ли выйти из совместной сделки досрочно?

Это зависит от договора. Условия досрочного выхода стоит обсудить заранее: кто выкупает долю, по какой цене и в какие сроки. Без такого пункта выход может затянуться до продажи объекта.

Гарантирован ли доход от совместных инвестиций?

Нет. Аренда и цена продажи зависят от рынка, и объект может простаивать. Результаты прошлых сделок показывают опыт команды, но не гарантируют результат в будущем.