Инвестиционный клуб: что это и как устроен

Инвестиционный клуб это группа людей, которые объединяют деньги для совместных сделок и доверяют поиск и управление объектами одной команде. В недвижимости такой подход позволяет участвовать в сделке, на которую одному не хватило бы денег или времени. В статье разберём, как устроен инвестиционный клуб, чем он отличается от самостоятельных вложений и что важно проверить до того, как вкладывать.

Любые инвестиции связаны с риском. Результаты прошлых сделок не гарантируют доходность в будущем, а сумма вложений может как вырасти, так и уменьшиться.

Как устроен инвестиционный клуб

Общая схема у большинства клубов похожа:

1. Команда находит объект. Ищет варианты, ведёт переговоры с продавцом, проверяет документы.
2. Участники собирают пул. Деньги нескольких человек объединяются в одну сделку. Каждый вкладывает свою часть.
3. Объект покупают и управляют им. Сдают в аренду, при необходимости делают ремонт или перепланировку.
4. Объект продают. Доход от аренды и продажи распределяется между участниками сделки по условиям договора.

Главное отличие от покупки квартиры «для себя» в том, что участник не занимается объектом сам. За него это делает команда, которой он доверяет. Поэтому выбор клуба и проверка условий важнее, чем выбор конкретного объекта.

Пример: инвестклуб «Основа» в Новосибирске

У бизнес-клуба «Основа» есть инвестиционный клуб, который занимается совместными инвестициями в недвижимость Новосибирска. По описанию на его странице:

• инвесторов объединяют в один пул сделки, это позволяет покупать более выгодные объекты;
• покупают коммерческие помещения, квартиры, апартаменты и земельные участки;
• объекты сдают в аренду и перепродают, прибыль распределяется между участниками сделки;
• поиск объектов, работу с арендаторами и продажу берёт на себя клуб.

На сайте клуба опубликованы 9 реализованных сделок: квартиры, коммерческие помещения, земельный участок, минирынок и два коворкинга. Стратегия, которую описывает клуб: купить ниже рынка, сдать в аренду, продать выше рынка. Про историю самого бизнес-клуба, который работает с 2007 года, читайте в статье история клуба «Основа».

Чем это отличается от самостоятельных вложений

Сравнение, которое приводит инвестклуб «Основа» на своей странице:

Что сравниваем	Самостоятельно	С клубом
Сумма вложений	От 6 до 50 млн ₽ на объект	От 100 тыс. до 1 млрд ₽
Знание рынка	Нужно постоянно следить самому	Объекты выбирает эксперт
Диверсификация	Риски в одной-трёх квартирах	Можно собрать портфель из проектов клуба
Управление	Сами ищете арендаторов	Управляющая компания
Выход	Продажа объекта от 3 до 9 месяцев	Покупку и продажу берёт на себя клуб

Это описание условий одного клуба, а не общее правило. У других клубов пороги и порядок работы могут быть другими.

Кто управляет и кто отвечает

Самый важный вопрос в любом инвестиционном клубе: кто принимает решения и кто за них отвечает. Перед вложением выясните:

• кто ищет и одобряет объекты, и можете ли вы отказаться от конкретной сделки;
• на кого оформлен объект и как закреплена ваша доля;
• какой договор вы подписываете, кто его проверял, как в нём описан выход;
• как распределяется доход и какие расходы вычитаются до распределения;
• как и когда вы получаете отчёты по аренде и расходам.

В инвестклубе «Основа» на эти вопросы отвечает Иван Малакеев, директор по взаимодействию с инвесторами, его контакты есть на странице клуба. Договор, по информации клуба, проверял юрист, а перед вкладом клуб предлагает ознакомиться с правилами доверительного управления.

Для кого подходит такой формат

Совместные инвестиции могут подойти, если:

• у вас есть свободные деньги, которые не понадобятся в ближайшие год-два;
• вы хотите вложиться в недвижимость, но нет времени искать объекты и арендаторов;
• суммы не хватает на отдельный объект целиком;
• вы готовы к тому, что доход не гарантирован.

Не стоит вкладывать деньги, которые нужны бизнесу на оборот, или кредитные деньги без понятного плана возврата. Сначала наведите порядок в финансах: разделите личные деньги и деньги бизнеса и определите свою финансовую стратегию.

Как оценить сделку до вложения

Даже если управление берёт на себя клуб, понимать цифры сделки нужно самому. Попросите:

1. Цену покупки и сравнение с рыночной ценой похожих объектов.
2. Расчёт расходов: ремонт, налоги, коммунальные платежи, услуги риелтора и юриста.
3. Ожидаемую аренду и сколько месяцев объект может простаивать.
4. План выхода: когда и по какой цене планируется продажа и что будет, если продать не получится.

Как считать срок возврата вложений, подробно в статье как считать окупаемость. Про риски отдельно читайте в статье риски инвестиций в недвижимость, а про выбор объекта в статье как выбрать объект для инвестиций.

Вопросы и ответы

Что такое инвестиционный клуб простыми словами?

Это группа людей, которые объединяют деньги для совместных сделок. Команда клуба ищет объекты, управляет ими и продаёт, а доход распределяется между участниками по договору.

Сколько нужно денег, чтобы вступить в инвестиционный клуб?

Зависит от клуба. В инвестклубе «Основа» на странице указан диапазон от 100 тыс. до 1 млрд ₽. Точные условия по конкретной сделке уточняйте у клуба.

Гарантирует ли инвестиционный клуб доход?

Нет. Доход зависит от рынка, аренды и цены продажи. Результаты прошлых сделок не гарантируют доходность в будущем, и это стоит учитывать перед любым вложением.

Чем инвестиционный клуб отличается от бизнес-клуба?

Бизнес-клуб объединяет предпринимателей для знакомств, обмена опытом и мероприятий. Инвестиционный клуб объединяет деньги для совместных сделок. У «Основы» есть оба направления.

Что проверить перед вложением в инвестиционный клуб?

Кто принимает решения, на кого оформлен объект, какой договор вы подписываете, как распределяется доход и как выйти из сделки. Попросите расчёт по конкретному объекту и изучите прошлые сделки клуба.